BayDSchG Art. 6 II; VwGO §§ 113 V i, 177 IV 1
- Ob die Erhaltung eines Baudenkmals für den Eigentümer wirtschaftlich zumutbar ist, haben die Verwaltungsgerichte bei Vorlage einer nachprüfbaren Wirtschaftlichkeitsberechnung durch den Eigentümer im Rahmen des § 113 V 1 VwGO ggf. durch Einholung eines Sachverständigengutachtens aufzuklären.
- Im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung ist nicht nur der so genannte denkmalbedingte Mehraufwand, sondern der gesamte Instandhaltungsaufwand zu erfassen (Aufgabe von VGH München vom 18.10.2010, BayVBl. 2011, 308).
- Neben der Instandhaltungspauschale ist in entsprechender Anwendung von § 25 II II. BV für die Wertminderung des Gebäudes eine Abschreibung in Höhe von 1 % des Sanierungsaufwands zu berücksichtigen.
VGH München, Urteil vom 12.08.2015 – 1 B 12.79
I. Die Entscheidung
Bei der Ermittlung des erforderlichen Sanierungsaufwands ist nicht nur der sogenannte denkmalpflegerische Mehraufwand zu erfassen, d. h. Kosten, die anfallen, weil es sich um ein Baudenkmal handelt. Vielmehr gehen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung auch solche Instandhaltungskosten ein, die jeder Hauseigentümer für seine Immobilie aufwenden muss. Da in die Wirtschaftlichkeitsberechnung sämtliche mit dem Objekt zu erzielenden Erträge eingestellt werden, ist auch der gesamte durch das Objekt entstehende Aufwand zu erfassen.
Das für die Begrenzung auf den denkmalpflegerischen Mehraufwand herangezogene Argument, der Denkmaleigentümer dürfte bei der Zumutbarkeitsprüfung nicht besser gestellt werden als ein „normaler Hauseigentümer“, der Belastungen seiner Immobilie ohne Rücksicht auf sein wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zu tragen habe, berücksichtigt nicht hinreichend, dass diese Aussage nur für sicherheitsrechtliche Maßnahmen gilt. § 177 IV 1 BauGB ist zu entnehmen, dass der Eigentümer die Kosten für angeordnete Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nur bei wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit zu übernehmen hat.
(21) Neben den Finanzierungskosten sind auf der Aufwandseite auch die Bewirtschaftungskosten zu erfassen. Der Senat orientiert sich dabei – wie die übrigen OVG (vgl. OVG Lüneburg, NJW 1986, 1892; OVG Hamburg, NJOZ 2008, 2521 = NVwZ-RR 2008, 601 Ls. = BauR 2008, 1435) – an den §§ 24 ff der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV). Allerdings können Betriebskosten nach § 27 II. BV nur angesetzt werden, soweit sie nicht auf den Mieter umgelegt werden können (OVG Lüneburg, NJW 1986, 1892).
(24) Da der Eigentümer des Baudenkmals den eintretenden Wertverlust durch die Zahlung des Kaufpreises oder der Sanierungsmaßnahmen gleichsam „vorfinanziert“ hat, ist er nicht verpflichtet, den Betrag der Abschreibung für Reparaturen des Baudenkmals zurückzulegen. […] Ein Baudenkmal trägt sich wirtschaftlich nur dann selbst, wenn die Erträge aus dem Objekt ausreichen, auch den Wertverlust des Objekts auszugleichen.
(28 – 30) Die Wirtschaftlichkeitsberechnung führt daher entsprechend der nachfolgenden Aufstellung
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Aufwand |
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Kapitalkosten für 500.000 EUR |
9.200 |
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Abschreibung |
5.000 |
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Laufende Instandhaltungskosten |
1.264 |
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Betriebskosten |
0 |
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Verwaltungskosten |
0 |
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Mietausfallwagnis |
0 |
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Aufwand gesamt pro Jahr |
15.464 |
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Ertrag |
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Gebrauchswert |
15.230 |
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jährl. Steuervorteil nach § 10 f EStG bei Steuersatz von 45 % jährl. Steuervorteil nach § 10 f EStG bei Steuersatz von 10 % |
13.500 3.000 |
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Ertrag gesamt pro Jahr bei Steuersatz von 45 % Ertrag gesamt pro Jahr bei Steuersatz von 10 % |
28.730 18.230 |
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Saldo bei Steuersatz von 45 % Saldo bei Steuersatz von 10 % |
+ 13.266 + 2.766 |
zu einem jährlichen Überschuss von 13.266 EUR. Selbst wenn man den Steuervorteil nach § 10 f EStG nur mit 3.000 EUR ansetzt, ergibt sich ein Überschuss von jährlich 2.766 EUR. Berücksichtigt man weiter, dass die jährliche Zinsbelastung niedriger liegt, als in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt, ist der Erhalt des Baudenkmals den Kl. in jedem Fall wirtschaftlich zumutbar.
II. Bedeutung der Entscheidung
Der VGH München hat an einer älteren Rechtsprechung nicht mehr festgehalten.-
Das vorliegende Berechnungsmodell des denkmalbedingten Mehraufwandes dürfte umfassend und in angemessener Weise die mit dem Denkmalschutz verursachten Investitions- und Unterhaltungskosten abbilden. Damit wird letztlich die Position des Eigentümers gestärkt, weil auch die Denkmalbehörde diese Vorgaben zu beachten hat.
die Entscheidung hat auch über Bayern hinaus Bedeutung. Der Frage der Zumutbarkeit ist nichts anderes als eine Anwendung des Verhältnismäßigkeitsprinzips im Rahmen des Art. 14 Abs. 1 GG
Dresden, 14.07.2016
Lothar Hermes
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht